아파트 청약을 준비하면서 많은 사람들이 국민주택 기준으로만 청약을 이해하다가,
정작 민영주택 청약에서 1순위 탈락하는 경우가 많습니다.
민영주택은 주택청약종합저축 1순위 여부뿐 아니라 ‘예치금·지역·면적·공급방식’이 핵심입니다.
즉, 같은 1순위라도 민영주택은 전략이 완전히 다릅니다.
이 글에서는 이전 글과 다른 방향으로,
👉 “민영주택에 실제로 당첨되기 위한 1순위 조건과 실전 판단 기준”을 중심으로
2026년 최신 기준을 반영해 깊이 있게 정리합니다.
✅ 민영주택 청약이란? (국민주택과 다른 점부터 이해)
민영주택이란
- 민간 건설사가 공급하는 아파트
- 전용면적 85㎡ 초과 주택 포함
- 예치금 기준 + 가점제·추첨제 혼합 방식 적용
📌 핵심 차이 요약
| 기준 | 납입 횟수 | 예치금 |
| 면적 | 85㎡ 이하 | 제한 없음 |
| 전략 | 장기 무주택 | 자금 + 전략 |
👉 민영주택은 “얼마를 넣었느냐”보다 “얼마가 인정되느냐”가 중요합니다.
🏠 민영주택 청약 1순위 조건 핵심 4가지 (2026 기준)
1️⃣ 주택청약종합저축 가입 기간 조건
민영주택 청약에서도 1순위 기본 요건은 통장 가입 기간입니다.
- 수도권: 12개월 이상
- 비수도권: 6~12개월 이상
- 투기과열지구·조정대상지역: 12개월 이상 필수
⚠️ 단, 가입 기간만 충족해도 ‘형식적 1순위’일 뿐
실제 경쟁은 예치금과 공급 방식에서 갈립니다.
2️⃣ 민영주택 1순위의 핵심: 예치금 기준
민영주택에서 가장 중요한 조건은 ‘예치금 충족 여부’입니다.
✔ 예치금이 부족하면
→ 가입 기간이 아무리 길어도 1순위 불가
🔎 지역별·면적별 대표 예치금 기준 (서울 예시)
| 85㎡ 이하 | 약 300만 원 |
| 102㎡ 이하 | 약 600만 원 |
| 135㎡ 이하 | 약 1,000만 원 |
| 모든 면적 | 약 1,500만 원 |
📌 중요 포인트
- 청약 신청 전날까지 예치금 충족 필수
- 청약 당일 증액 ❌ 인정 안 됨
3️⃣ 세대주·무주택 요건 (민영주택은 예외가 있다?)
민영주택은 국민주택보다 무주택 요건이 상대적으로 완화됩니다.
- 전용 85㎡ 이하
→ 무주택 세대주 우선 - 전용 85㎡ 초과
→ 유주택자도 1순위 가능
👉 이 때문에 민영주택은
1주택자·갈아타기 수요가 몰리는 구조입니다.
4️⃣ 지역 우선공급 & 거주 요건
민영주택도 지역 제한이 적용됩니다.
- 투기과열지구: 2년 이상 거주자 우선
- 조정대상지역: 1년 이상 거주자 우선
- 일반지역: 제한 없음
💡 실전 포인트
→ 같은 1순위라도 ‘해당 지역 거주자’가 먼저 당첨
🎯 민영주택 청약의 핵심 구조: 가점제 vs 추첨제
민영주택을 이해하려면 공급 방식을 반드시 알아야 합니다.
✔ 가점제
- 전용 85㎡ 이하
- 무주택 기간·부양가족·납입 기간 반영
- 장기 무주택자 유리
✔ 추첨제
- 전용 85㎡ 초과
- 가점 무관, 무작위 추첨
- 젊은층·유주택자 기회
👉 민영주택은 “1순위 + 어떤 방식에 들어가느냐”가 당락을 결정합니다.
📊 실제 사례로 보는 민영주택 1순위 당첨 구조
✔ 사례 ① 민영주택 당첨 성공
- 통장 가입 3년
- 예치금 1,000만 원 충족
- 1주택자
- 전용 102㎡ 추첨제
➡ 1순위 + 추첨제 → 실제 당첨
❌ 사례 ② 1순위인데도 탈락
- 가입 10년
- 예치금 300만 원
- 전용 102㎡ 신청
➡ 예치금 부족 → 청약 자체 불가
❓ 민영주택 청약 1순위 FAQ
Q1. 민영주택은 납입 횟수 안 보나요?
👉 네. 예치금만 충족하면 됩니다.
Q2. 중간에 돈을 많이 넣어도 되나요?
👉 가능합니다. 단, 신청 전날까지 충족 필수입니다.
Q3. 1주택자도 1순위가 될 수 있나요?
👉 전용 85㎡ 초과 민영주택은 가능합니다.
Q4. 가점이 낮으면 민영주택은 불리한가요?
👉 아닙니다. 추첨제 물량이 핵심 기회입니다.
Q5. 민영주택은 언제 준비해야 하나요?
👉 분양 공고 나오기 최소 1년 전부터 준비가 이상적입니다.
🚀 민영주택 1순위 당첨 확률 높이는 전략
- 청약통장 예치금 기준부터 먼저 맞추기
- 가점 낮으면 중대형 추첨제 집중
- 유주택자는 민영주택만 전략적으로 공략
- 지역 우선공급 조건 사전 확인
- 분양 공고 전 면적별 예치금 조정
🔚 핵심 정리
민영주택 청약 1순위는 ‘통장 오래 보유’가 아니라 ‘구조 이해’의 싸움입니다.
특히 예치금과 추첨제 구조를 이해하면,
무주택이 아니어도 현실적인 당첨 기회를 만들 수 있습니다.
